Trái phiếu bất động sản tăng tốc trở lại
Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi khủng hoảng niềm tin và áp lực đáo hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu khởi sắc.
Theo MBS Research, riêng tháng 6/2026 có 82 đợt phát hành với tổng giá trị khoảng 124,4 nghìn tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước và là mức cao nhất trong hơn một năm qua. Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng trái phiếu phát hành đạt gần 273,5 nghìn tỷ đồng, tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước.
Điểm đáng chú ý là cơ cấu dòng vốn đã có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây ngân hàng luôn dẫn đầu về giá trị phát hành thì nay doanh nghiệp bất động sản đã vượt lên với 123,4 nghìn tỷ đồng, tăng tới 197% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 45% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường. Trong khi đó, nhóm ngân hàng chỉ đạt khoảng 120,8 nghìn tỷ đồng, giảm gần 40%.
Điều này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang dần khôi phục lại một trong những kênh huy động vốn quan trọng nhất bên cạnh tín dụng ngân hàng và dòng tiền bán hàng. Nguồn vốn từ trái phiếu không chỉ giúp bổ sung vốn trung, dài hạn mà còn hỗ trợ tái cơ cấu nợ, triển khai dự án và cải thiện thanh khoản.
Riêng trong tháng 6, nhóm bất động sản đã phát hành khoảng 53,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 265% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần một nửa tổng lượng phát hành của toàn thị trường. Những thương vụ lớn đến từ Vinhomes với 21 nghìn tỷ đồng, Hưng Phát Invest Hà Nội với 9,3 nghìn tỷ đồng và Parkland 53 với 7 nghìn tỷ đồng.
Những con số này cho thấy thị trường đã không còn "đóng băng" như giai đoạn 2023-2024. Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều.
Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành
Một trong những điểm dễ nhận thấy hiện nay là sự phân hóa rất rõ giữa các doanh nghiệp.
Danh sách các đơn vị huy động vốn lớn nhất chủ yếu là những doanh nghiệp có quy mô lớn, thương hiệu mạnh, năng lực tài chính tốt và sở hữu danh mục dự án chất lượng. Dẫn đầu là Vinhomes với khoảng 36 nghìn tỷ đồng, tiếp theo là Marina Center hơn 10,2 nghìn tỷ đồng và Hưng Phát Invest Hà Nội với 9,3 nghìn tỷ đồng.
Điều này phản ánh một thực tế: thị trường trái phiếu đã không còn là nơi "có dự án là có thể phát hành" như giai đoạn trước.
Sau những biến động vừa qua, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn khi lựa chọn doanh nghiệp. Uy tín, tài sản bảo đảm, khả năng triển khai dự án, dòng tiền và năng lực tài chính đang trở thành những tiêu chí quan trọng quyết định khả năng huy động vốn.
Ở góc độ dài hạn, đây được xem là tín hiệu tích cực khi dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp khỏe hơn, đồng thời tạo áp lực để các doanh nghiệp còn lại phải nâng cao năng lực quản trị và minh bạch thông tin.
Huy động được vốn nhưng chi phí vẫn rất cao
Việc thị trường sôi động trở lại không có nghĩa doanh nghiệp được vay vốn với chi phí thấp hơn.
Theo MBS, lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm khoảng 9,4%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 7,3% của năm 2025.
Nguyên nhân đến từ việc mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, buộc doanh nghiệp phải tăng lãi suất để thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tỷ trọng phát hành của nhóm bất động sản tăng mạnh - lĩnh vực vốn luôn có chi phí huy động cao hơn nhiều ngành khác.
Riêng doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lãi suất bình quân khoảng 10,2% với kỳ hạn trung bình 3,2 năm. Nhiều đơn vị chấp nhận trả lãi 12-12,5%/năm, thậm chí có doanh nghiệp phát hành với mức lên tới 13,5%.
Điều này cho thấy doanh nghiệp đã có thể tiếp cận lại nguồn vốn nhưng vẫn phải đánh đổi bằng chi phí tài chính lớn. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn yêu cầu mức lợi suất cao để bù đắp những rủi ro còn tồn tại trên thị trường.
Chính vì vậy, trái phiếu chỉ thực sự phát huy hiệu quả với những doanh nghiệp có khả năng tạo dòng tiền tốt trong tương lai. Ngược lại, những đơn vị còn vướng pháp lý hoặc bán hàng chậm có thể phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn khi chi phí vốn tăng cao.
Áp lực đáo hạn vẫn chưa biến mất
Dù hoạt động phát hành đang khởi sắc nhưng bài toán thanh khoản vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.
MBS Research dự báo quý III/2026 sẽ có khoảng 30,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giảm 47% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, riêng bất động sản vẫn chiếm tới 61%, tương đương khoảng 18,9 nghìn tỷ đồng.
Điều này cho thấy doanh nghiệp địa ốc vẫn đang chịu áp lực trả nợ lớn nhất trên thị trường.
Đối với nhiều doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu hiện nay không chỉ nhằm huy động vốn cho dự án mới mà còn phục vụ mục tiêu cơ cấu lại nguồn vốn, giãn áp lực thanh toán và duy trì dòng tiền hoạt động.
Bởi vậy, khả năng tiếp tục huy động vốn trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.
Rủi ro vẫn tập trung ở doanh nghiệp bất động sản
Một tín hiệu khác cho thấy thị trường chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn là tình trạng chậm thanh toán.
Trong tháng 6, thị trường ghi nhận thêm 6 mã trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi với tổng giá trị khoảng 3,3 nghìn tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 6, tổng giá trị trái phiếu chậm thanh toán đạt gần 38,3 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 2,8% dư nợ toàn thị trường.
Đáng chú ý, có tới 78,6% lượng trái phiếu chậm thanh toán thuộc nhóm bất động sản.
Điều này phản ánh hai bức tranh rất khác nhau. Một bên là những doanh nghiệp lớn vẫn huy động được hàng chục nghìn tỷ đồng. Bên còn lại là nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể phục hồi dòng tiền và tiếp tục gặp khó trong việc thực hiện nghĩa vụ với trái chủ.
Cuộc sàng lọc vẫn đang tiếp diễn
Danh sách các doanh nghiệp phát hành lớn nhất hiện nay cũng cho thấy xu hướng này.
Những thương vụ hàng chục nghìn tỷ đồng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp có thương hiệu, quỹ đất lớn và năng lực triển khai dự án tốt như Vinhomes, Marina Center hay Hưng Phát Invest Hà Nội.
Trong khi đó, không ít doanh nghiệp vẫn chỉ phát hành quy mô nhỏ hoặc chưa thể quay trở lại thị trường.
Có thể thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay lại, nhưng theo hướng chọn lọc hơn rất nhiều so với trước đây. Nếu giai đoạn tăng trưởng nóng từng chứng kiến việc huy động vốn khá dễ dàng thì hiện nay mọi quyết định đầu tư đều phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực tài chính, chất lượng dự án, khả năng tạo dòng tiền và mức độ minh bạch của doanh nghiệp.
Nhìn tổng thể, thị trường trái phiếu bất động sản trong nửa đầu năm 2026 đã có nhiều tín hiệu tích cực khi hoạt động phát hành phục hồi mạnh, quy mô huy động tăng và nhiều doanh nghiệp lớn quay trở lại.
Tuy nhiên, sẽ còn quá sớm để nói rằng thị trường đã phục hồi hoàn toàn. Áp lực đáo hạn vẫn lớn, tình trạng chậm thanh toán chưa chấm dứt, chi phí vốn còn ở mức cao và dòng tiền vẫn chủ yếu chảy về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh.
Có thể nói, trái phiếu bất động sản đã trở lại, nhưng cuộc sàng lọc vẫn đang diễn ra. Trong giai đoạn tới, yếu tố quyết định sẽ không còn là doanh nghiệp huy động được bao nhiêu vốn, mà là khả năng sử dụng nguồn vốn đó hiệu quả, tạo ra dòng tiền thực và thực hiện đúng các cam kết với nhà đầu tư.
