Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hàng loạt dự án đã tái khởi động và đủ điều kiện mở bán. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng đang đẩy nhanh kế hoạch tung hàng để kịp tiến độ trước Tết Nguyên đán, giúp nguồn cung trên thị trường tiếp tục cải thiện.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, người mua hiện nay thận trọng hơn rất nhiều. Không còn chạy theo tâm lý "đón sóng", khách hàng ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng, chất lượng tốt và phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo dữ liệu của VARS IRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%. Riêng căn hộ cao cấp trở lên vẫn chiếm hơn 70% nguồn cung thương mại mở bán mới.
Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.
Một điểm đáng chú ý là nhu cầu vẫn tập trung khá lớn vào các sản phẩm giá vừa túi tiền, có thể bàn giao và đưa vào sử dụng ngay. Trong khi các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đang được thúc đẩy, thị trường vẫn cần thêm thời gian để có nguồn cung thực sự đáp ứng nhu cầu này.
Không chỉ giá bán hay phân khúc, người mua hiện còn cân nhắc rất kỹ thời điểm tài sản có thể tạo ra giá trị sử dụng. Bởi trên thực tế, nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi căn nhà có thể ở, cho thuê hoặc khai thác dòng tiền.
Dữ liệu của VARS IRE cũng cho thấy, nếu so với quý I/2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%, trong khi giá căn hộ tại TP.HCM và Đà Nẵng gần như đi ngang nhưng vẫn duy trì ở mức cao.
Ở chiều ngược lại, áp lực tài chính của người mua vẫn rất lớn khi lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể tăng lên 13 - 15%/năm sau đó.
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập khiến nhiều gia đình phải chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác dòng tiền ngay nhằm bù đắp chi phí lãi vay.
Theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá giá trị sử dụng thực tế, khả năng khai thác và tính bền vững của tài sản. Những dự án chưa hình thành tiện ích, chưa tạo được dòng tiền hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Dù vậy, dư địa để doanh nghiệp giảm giá bán không còn nhiều. Nguyên nhân là chi phí đất đai, xây dựng, vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều tăng. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư có xu hướng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính cho người mua.
Theo đánh giá của VARS IRE, trong nửa đầu năm 2026, việc giảm giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu diễn ra cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc mua vào ở vùng giá cao.
Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục sàng lọc năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng của từng dự án thông qua khả năng hấp thụ.
VARS IRE cho rằng thị trường bất động sản khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo, hạ tầng hoàn thiện, mức giá hợp lý và có khả năng khai thác thực tế vẫn sẽ duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm được định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn trong thời gian tới.
