Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, đối với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình và gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư.
Bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng điểm đáng chú ý là quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm khi công trình hết niên hạn, thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại.
Tuy nhiên, để thực hiện được trên thực tế, nhiều vấn đề cần được quy định cụ thể hơn. Chẳng hạn, căn cứ nào để xác định một chung cư đã hết niên hạn, đơn vị nào có thẩm quyền kết luận, người dân phải đóng bao nhiêu tiền để xây lại, quyền lợi đối với căn hộ mới ra sao và xử lý thế nào nếu có cư dân không đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính.
Một phương án khác được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề cập là mô hình “giao đất 99 năm”. Theo đề xuất này, Nhà nước giao đất có thời hạn dài cho doanh nghiệp làm dự án, sau đó căn hộ được bán cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi kết thúc thời hạn, đất được trả lại Nhà nước để thực hiện tái quy hoạch.
Theo ông Châu, mô hình sở hữu có thời hạn có thể góp phần kéo giá nhà xuống, giúp nhóm người có thu nhập trung bình dễ tiếp cận nhà ở hơn. Đồng thời, quá trình cải tạo, tái thiết chung cư về sau cũng có thể thuận lợi hơn, tránh những cuộc thương lượng kéo dài giữa cư dân, chủ đầu tư và Nhà nước.
Một đại diện doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng không nên đợi đến khi chung cư xuống cấp mới bắt đầu tính chuyện huy động tiền xây lại. Thay vào đó, có thể lập quỹ tích lũy phục vụ tái thiết ngay từ đầu, với nguồn tiền từ đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, hỗ trợ ban đầu của chủ đầu tư, khai thác hợp pháp tài sản chung hoặc các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.
Trách nhiệm khi chung cư xuống cấp cũng cần được phân định rõ. Nếu công trình xuống cấp do hết vòng đời tự nhiên, cư dân có trách nhiệm tham gia tái thiết. Nếu nguyên nhân đến từ việc quản lý, bảo trì không tốt thì phải xác định trách nhiệm của từng bên. Trường hợp xuất phát từ lỗi khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các đơn vị liên quan phải chịu trách nhiệm theo quy định.
Đáng chú ý, hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa chung cư bắt buộc phải phá dỡ.
Theo VARS IRE, cần phân biệt giữa vòng đời kỹ thuật của tòa nhà và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ. Niên hạn công trình chủ yếu là căn cứ phục vụ quản lý và kiểm định mức độ an toàn, chứ không phải thời điểm quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt.
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc trường hợp cần cải tạo theo quy hoạch mới đặt ra phương án xử lý tương ứng.
VARS IRE cho rằng chính sách trong tương lai cần làm rõ 3 nhóm quyền: quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu; quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung khi công trình vẫn an toàn; cuối cùng là quyền của người dân sau khi chung cư phải phá dỡ, xây dựng lại, như tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cũng như các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp.
Nói cách khác, bài toán chung cư hết niên hạn không chỉ nằm ở câu chuyện “tòa nhà còn hay mất”, mà quan trọng hơn là sau khi vòng đời công trình kết thúc, quyền tài sản và chỗ ở của người dân sẽ được bảo đảm bằng cơ chế nào.
