Nếu được thông qua, những quy định mới có thể tác động trực tiếp đến cách cấp và thể hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời gian tới.
Sổ đỏ có thể có cả bản giấy và bản điện tử
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là việc bổ sung hình thức Giấy chứng nhận điện tử.
Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn sử dụng mẫu thống nhất trên toàn quốc nhưng có thể được cấp dưới hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử.
Điều này tạo hành lang pháp lý cho quá trình số hóa sổ đỏ. Tuy nhiên, dự thảo không đặt ra yêu cầu người đang sử dụng sổ đỏ giấy phải chuyển sang bản điện tử. Nói cách khác, bản giấy vẫn tiếp tục được sử dụng, còn bản điện tử là hình thức được bổ sung thêm.
Nhiều người cùng có quyền sử dụng đất: Phải thể hiện đầy đủ tên trên sổ
Một điểm mới khác liên quan đến trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc cùng sở hữu tài sản.
Khoản 2 Điều 64 dự thảo quy định, nếu có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền.
Riêng với đất của hộ gia đình, các thành viên tự thỏa thuận xác định những người có chung quyền và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Đề xuất này có sự khác biệt so với Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, những người cùng sử dụng đất có thể lựa chọn cấp chung một Giấy chứng nhận và giao cho người đại diện giữ. Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, các thành viên cũng có thể thống nhất ghi tên người đại diện.
Nếu quy định mới được thông qua, danh tính của từng người có quyền sẽ được thể hiện rõ hơn ngay trên Giấy chứng nhận.
Có thể không còn cấp chung một sổ cho nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận cho người sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp cũng được đề xuất điều chỉnh.
Khoản 1 Điều 64 dự thảo xác định Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu, đủ điều kiện và cho người quản lý đất theo quy định.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 hiện cho phép một người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng xã, phường hoặc thị trấn có thể đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận.
Do đó, nếu dự thảo được giữ nguyên khi thông qua, việc cấp sổ sẽ chuyển về nguyên tắc theo từng thửa đất, thay vì có cơ chế gộp nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn vào một Giấy chứng nhận như hiện nay.
Một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ
Dự thảo cũng mở thêm hướng xử lý đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.
Theo khoản 5 Điều 64, những trường hợp này có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Trong đó, đất phải được sử dụng ổn định, không xảy ra tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và không gây ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường hay an toàn công trình.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây không phải cơ chế "tự động hợp thức hóa". Việc có vi phạm trước ngày 1/8/2024 không đồng nghĩa chắc chắn được cấp sổ đỏ, mà từng trường hợp vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật đặt ra.
Những trường hợp vẫn có thể không được cấp sổ đỏ
Song song với việc mở thêm hướng xử lý, dự thảo tiếp tục quy định khá cụ thể những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.
Theo Điều 68, một số trường hợp đáng chú ý gồm đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ một số trường hợp thuê đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp dự án được phê duyệt; đất nhận khoán, trừ trường hợp đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất.
Đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi cũng không được cấp sổ. Tuy nhiên, có ngoại lệ nếu đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi nhưng quyết định vẫn chưa được thực hiện.
Ngoài ra, đất đang tranh chấp, bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng thuộc nhóm không được cấp Giấy chứng nhận.
Với tài sản gắn liền với đất, dự thảo cũng loại trừ một số trường hợp như tài sản trên đất không đủ điều kiện cấp sổ; công trình xây dựng tạm trong thời gian thi công công trình chính; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính.
Tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất cũng không được cấp, ngoại trừ trường hợp đã quá 3 năm nhưng văn bản chưa được thực hiện.
Nhà ở, công trình được xây sau thời điểm công bố cấm xây dựng; công trình lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng; tài sản hình thành sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp quy hoạch tại thời điểm cấp sổ cũng thuộc nhóm bị loại trừ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước về nguyên tắc cũng không được cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ tài sản đã được xác định là phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Sổ đỏ đang được đề xuất thay đổi theo hướng số hóa và rõ quyền sở hữu hơn
Có thể thấy, những đề xuất lần này tập trung vào ba điểm lớn: đưa Giấy chứng nhận điện tử vào khuôn khổ pháp lý, xác định rõ hơn từng người có quyền sử dụng đất và phân định cụ thể những trường hợp được hoặc không được cấp sổ.
Nếu trở thành quy định chính thức, những thay đổi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách người dân xác lập và chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Dù vậy, đây vẫn là nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và có thể tiếp tục thay đổi trong quá trình hoàn thiện. Vì vậy, người dân cần phân biệt rõ giữa đề xuất đang được xây dựng với quy định pháp luật đã chính thức có hiệu lực.
