Đầu năm 2025, anh Trần Nam (Hà Nội) vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ với lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 12 tháng đầu. Thế nhưng sau khi hết ưu đãi, lãi suất được điều chỉnh lên hơn 13%/năm.
Theo anh Nam, khoản tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng tăng thêm gần 8 triệu đồng, trong khi thu nhập của hai vợ chồng không thay đổi đáng kể. Gia đình buộc phải cắt giảm nhiều khoản chi để ưu tiên trả nợ ngân hàng.
Tương tự, chị Đỗ Hằng (Hà Nội) cũng đang vay khoảng 1,6 tỷ đồng để mua nhà. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất tăng lên gần 14%/năm khiến kế hoạch tài chính của gia đình bị đảo lộn.
Không chỉ những người mua để ở, áp lực lãi vay còn khiến nhiều khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai phải rao bán, sang nhượng hợp đồng nhằm giảm gánh nặng tài chính. Tại một dự án căn hộ ở phường Thanh Xuân, không ít căn hộ đang được rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng vì chủ nhà lo ngại lãi suất thả nổi sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.
Thực tế, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện không còn "dễ chịu" như trước. Khảo sát quý II/2026 của VARS-IRE cho thấy, lãi suất ưu đãi hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 13-16%/năm tùy từng ngân hàng.
So với năm 2025, mặt bằng lãi suất đã tăng khá rõ. Trước đây nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước áp dụng các gói vay chỉ từ 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu, nhưng hiện mức phổ biến đã lên khoảng 8,2-10,8%/năm.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến dao động 12-14%/năm, thậm chí có khoản vay thả nổi lên tới 16%/năm. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm % so với năm 2025 và gần 4 điểm % so với giai đoạn 2024.
Không chỉ lãi suất tăng, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân cũng ngày càng lớn, khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn.
Theo VARS-IRE, người mua để ở hiện phải chuẩn bị nguồn vốn tự có lớn hơn nhằm giảm áp lực vay ngân hàng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư chỉ ưu tiên các sản phẩm có thể tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc khai thác kinh doanh để bù đắp chi phí lãi vay.
Khảo sát của PropertyGuru cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn cho rằng mức hợp lý nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất vượt 11%/năm.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy đa số người mua mong muốn tổng số tiền trả góp mỗi tháng, bao gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Khi giá nhà và chi phí vay đều ở mức cao, nhiều người đã chọn tiếp tục chờ thay vì xuống tiền mua nhà.
Theo Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân chính khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại là chi phí huy động vốn của các ngân hàng tăng lên.
Sau giai đoạn duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng đã phải nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi, kéo theo chi phí đầu vào tăng. Cùng với đó, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến lãi suất cho vay khó có dư địa giảm mạnh dù nhu cầu vay mua nhà vẫn rất lớn.
Các chuyên gia khuyến nghị, người mua nhà không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu mà cần tính toán cả kịch bản lãi suất sau ưu đãi để đánh giá khả năng trả nợ trong dài hạn, tránh rơi vào áp lực tài chính khi khoản vay chuyển sang giai đoạn thả nổi.
Ở chiều ngược lại, VARS-IRE cho rằng doanh nghiệp bất động sản cũng không còn nhiều dư địa để giảm giá bán. Chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng cùng các nghĩa vụ tài chính đều tăng, thậm chí nhiều dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Việc giảm trực tiếp giá bán cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, thay vì giảm giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn các chính sách như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính cho người mua.
