Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rất rõ. Những doanh nghiệp có dự án đang bàn giao, dòng tiền ổn định và mức vay nợ hợp lý vẫn có khả năng xoay xở. Trong khi đó, nhóm từng chậm thanh toán trái phiếu, phải gia hạn nợ hoặc phụ thuộc vào một vài dự án sẽ gặp áp lực lớn hơn nhiều.
Một điểm đáng chú ý là Nghị định 200/2026/NĐ-CP đã siết chặt điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Từ nay, doanh nghiệp chỉ còn được phát hành để thực hiện dự án đầu tư hoặc tái cơ cấu chính khoản nợ của mình, đồng thời phải chứng minh rõ phương án trả nợ. Với trái phiếu chào bán cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, bắt buộc phải có xếp hạng tín nhiệm, tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh thanh toán.
Theo các chuyên gia, đây là bước đi giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, để thị trường trái phiếu phát triển bền vững vẫn cần hoàn thiện cơ chế định giá theo rủi ro, mở rộng nhóm nhà đầu tư tổ chức dài hạn như quỹ hưu trí, doanh nghiệp bảo hiểm và nâng cao vai trò của các đơn vị trung gian trong việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực chịu sức ép lớn nhất. Lãi suất phát hành trái phiếu hiện đã lên khoảng 11,5-12%, còn nhiều khoản trái phiếu lãi suất thả nổi lên tới 13-15%. Điều này khiến doanh nghiệp cùng lúc phải gánh chi phí vốn tăng trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lại suy giảm.
VIS Rating ước tính, khoảng 40% lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn cuối năm thuộc về các doanh nghiệp từng chậm trả hoặc gia hạn nợ. Khả năng thanh toán của nhóm này sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ xử lý tài sản cũng như khả năng huy động nguồn vốn mới.
Không chỉ doanh nghiệp, áp lực cũng có thể lan sang hệ thống ngân hàng. Theo các chuyên gia, rủi ro tập trung ở các khoản cho vay bất động sản, khách hàng kinh doanh cá thể và doanh nghiệp xuất khẩu quy mô nhỏ. Đáng chú ý, lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng hiện đã quanh mức 14%.
Rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc những dự án còn vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ được đánh giá sẽ chịu tác động mạnh hơn do tỷ trọng tài sản rủi ro trong danh mục cao hơn các ngân hàng lớn.
Theo VIS Rating, trong 163.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm, nhóm ngân hàng chiếm 46%, còn bất động sản chiếm 45%. Với mặt bằng lãi suất hiện nay, các doanh nghiệp được bảo lãnh bởi tổ chức quốc tế hoặc ngân hàng lớn sẽ có nhiều lợi thế hơn khi huy động vốn. Ngược lại, trái phiếu doanh nghiệp thông thường khó có thể phát hành với lãi suất dưới 10%, phổ biến vẫn ở mức 11-12%, và bất động sản nhiều khả năng vẫn là nhóm phát hành chủ đạo.
