Không chỉ có hơn 10.800 tỷ đồng dư nợ trái phiếu, trong nhiều năm qua, hàng loạt quyền tài sản tại chính dự án Đồi Rồng cũng từng được Vạn Hương sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại ABBank.
Vạn Hương được thành lập năm 2010, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Dự án lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, có quy mô gần 481 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 31.000 tỷ đồng.
Dự án gồm 10 phân khu, trong đó khoảng 261 ha được quy hoạch để phát triển biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, khách sạn, sân golf, công viên nước và nhiều công trình vui chơi, giải trí.
Đồi Rồng từng được dùng làm tài sản bảo đảm ra sao?
Mối quan hệ tín dụng giữa Vạn Hương và ABBank đã xuất hiện từ nhiều năm trước.
Theo dữ liệu được công bố, trong giai đoạn 2019–2022, ABBank đã phê duyệt 8 hợp đồng tín dụng cho Vạn Hương. Tài sản bảo đảm liên quan trực tiếp đến các quyền tài sản tại dự án Đồi Rồng.
Trong đó có lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Balboa. Ngoài ra, quyền lợi liên quan đến Khu V – còn gọi là Đảo Con Sò – và nhiều lô đất thuộc Khu IX cũng được đưa vào danh sách tài sản bảo đảm.
Đến tháng 6/2023, Vạn Hương tiếp tục phát sinh thêm 3 hợp đồng tín dụng tại ABBank, với tài sản bảo đảm liên quan đến nhiều lô đất thuộc Zone 10 của dự án.
Sang năm 2024, doanh nghiệp tiếp tục đăng ký thế chấp tại ABBank Chi nhánh Hà Nội các quyền tài sản liên quan đến nhiều lô đất thuộc Zone 8 và Khu VIII của Đồi Rồng.
Không chỉ có tín dụng ngân hàng, ABBank cũng từng xuất hiện trong hoạt động huy động vốn qua trái phiếu của Vạn Hương.
Trong giai đoạn từ tháng 4/2020 đến tháng 4/2022, chủ Đồi Rồng huy động khoảng 5.770 tỷ đồng trái phiếu. Trong đó, hai lô có tổng giá trị 1.400 tỷ đồng có sự tham gia thu xếp của Chứng khoán An Bình và ABBank.
Đặc biệt, một lô trái phiếu 500 tỷ đồng phát hành năm 2021 từng được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản đã và sẽ hình thành tại Đồi Rồng, cùng 25 triệu cổ phiếu ABB thuộc sở hữu của các bên bảo đảm khác.
Có thể thấy, trong quá trình huy động nguồn vốn để phát triển dự án, các quyền tài sản tại Đồi Rồng đóng vai trò khá quan trọng.
Nợ gần 26.600 tỷ đồng, gấp gần 9 lần vốn chủ
Tính đến ngày 30/6/2026, tổng nợ phải trả của Vạn Hương đạt gần 26.580 tỷ đồng, tăng khoảng 476 tỷ đồng so với đầu năm.
Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ hơn 3.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa nợ phải trả đang gấp 8,78 lần vốn chủ và chiếm khoảng 90% tổng tài sản.
Trong gần 26.600 tỷ đồng nợ, dư nợ trái phiếu chiếm hơn 10.840 tỷ đồng, tương đương 40,8%. Ngoài ra, doanh nghiệp còn khoảng 7.520 tỷ đồng phải trả dài hạn khác, gần 4.920 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước và khoảng 1.480 tỷ đồng vay ngân hàng.
Áp lực từ trái phiếu cũng đang khá đáng chú ý.
Cuối tháng 6/2026, Vạn Hương nâng mức lãi suất tối thiểu của 5 lô trái phiếu có tổng giá trị khoảng 7.834 tỷ đồng lên 13,6%/năm.
Đầu tháng 9, doanh nghiệp tiếp tục gia hạn thêm 24 tháng đối với một lô trái phiếu trị giá 400 tỷ đồng. Thay vì đáo hạn vào tháng 9/2026, lô trái phiếu này được kéo dài đến tháng 9/2028 và áp dụng mức lãi suất cố định 13,6%/năm cho kỳ tiếp theo.
Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, Vạn Hương đã chi gần 900 tỷ đồng để thanh toán gốc và lãi trái phiếu. Tuy nhiên, dư nợ trái phiếu còn lại vẫn hơn 10.800 tỷ đồng, cao gấp khoảng 3,6 lần vốn chủ sở hữu.
Kinh doanh quay lại thua lỗ
Áp lực tài chính càng đáng chú ý khi kết quả kinh doanh của Vạn Hương chuyển từ lãi sang lỗ.
Nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp báo lỗ sau thuế 96,3 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng kỳ năm 2025 Vạn Hương từng lãi 226,4 tỷ đồng.
Trước đó, năm 2025 là năm đầu tiên chủ Đồi Rồng có lãi sau 4 năm liên tục thua lỗ. Cụ thể, doanh nghiệp lỗ 15,5 tỷ đồng năm 2021, 5,4 tỷ đồng năm 2022, 61,9 tỷ đồng năm 2023 và 155,3 tỷ đồng năm 2024. Sang năm 2025, doanh nghiệp đảo chiều với lợi nhuận sau thuế 321,7 tỷ đồng.
Tuy nhiên, kết quả nửa đầu năm nay cho thấy tình hình lại đảo chiều.
Một chỉ số đáng chú ý khác là khả năng thanh toán lãi vay của Vạn Hương giảm xuống chỉ còn 0,42 lần, thấp hơn nhiều so với mức 2 lần đầu năm và 2,66 lần cùng kỳ năm trước.
Hệ số thanh toán ngắn hạn cũng giảm từ 1,36 xuống 1,14 lần, trong khi hệ số thanh toán nhanh từ 0,43 xuống còn 0,34 lần.
Dù vậy, Vạn Hương cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026 chưa xảy ra trường hợp chậm thanh toán gốc hoặc lãi trái phiếu. Tiền người mua trả trước ngắn hạn cũng tăng hơn 900 tỷ đồng, lên khoảng 4.900 tỷ đồng.
Nhìn tổng thể, Đồi Rồng vừa là dự án lớn nhất, vừa đóng vai trò quan trọng trong bài toán huy động vốn của Vạn Hương. Với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 31.000 tỷ đồng, khả năng tiếp tục triển khai, bán hàng và tạo dòng tiền từ dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến tình hình tài chính của doanh nghiệp.
Hiện chủ Đồi Rồng vẫn đang mang gần 26.600 tỷ đồng nợ phải trả, trong đó hơn 10.800 tỷ đồng là trái phiếu. Trong bối cảnh doanh nghiệp quay lại thua lỗ và khả năng thanh toán lãi vay giảm xuống dưới 1 lần, áp lực tài chính của Vạn Hương vẫn là vấn đề đáng chú ý trong thời gian tới.
