Theo JLL, động lực lớn nhất đến từ việc quỹ đất công nghiệp chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu của doanh nghiệp vẫn duy trì ở mức cao.
Một trong những yếu tố hỗ trợ mạnh cho thị trường là dòng vốn FDI. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam thu hút 34,7 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng tới 61% so với cùng kỳ. Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm khoảng 10,8 tỷ USD, tương đương 62% tổng vốn FDI đăng ký mới.
Dù kinh tế thế giới còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn được xem là điểm đến quan trọng của các doanh nghiệp sản xuất và logistics. Điều này kéo theo nhu cầu lớn đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại.
JLL cũng cho biết, nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định như nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, thay vì chỉ tập trung vào việc sở hữu đất.
Trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ 1%. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 10,4 triệu m², còn nhà kho xây sẵn đạt 8,6 triệu m², lần lượt tăng 15% và 10% so với cùng kỳ.
Một số dự án mới nổi bật được đưa ra thị trường gồm KTG Industrial An Phước 2, Kizuna Eco2IP, Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du.
Ở chiều ngược lại, sức hấp thụ vẫn khá tích cực với hàng trăm héc-ta đất công nghiệp cùng khoảng 350.000 m² nhà xưởng và 450.000 m² nhà kho được giao dịch trong 6 tháng đầu năm. Phần lớn nhu cầu đến từ các doanh nghiệp đang mở rộng sản xuất.
Xu hướng dịch chuyển cũng đang diễn ra rõ rệt. Thay vì chỉ tập trung vào Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp bắt đầu tìm đến các địa phương mới có quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Theo ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, dư địa tăng trưởng của thị trường vẫn còn rất lớn. Chỉ cần một phần nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương dịch chuyển sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy nguồn cung hiện có.
Ở góc độ giá thuê, đất công nghiệp vẫn tiếp tục tăng. Đến hết nửa đầu năm 2026, giá chào thuê trung bình đạt khoảng 142 USD/m²/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m²/kỳ thuê tại miền Nam.
Những khu công nghiệp nằm gần cảng biển, sân bay hoặc các tuyến cao tốc lớn vẫn ghi nhận mức giá cao nhờ nhu cầu lớn và tỷ lệ lấp đầy tốt. Trong khi đó, các địa phương mới nổi với nguồn cung dồi dào giúp khách thuê có thêm lựa chọn và phần nào giảm áp lực tăng giá.
Đối với phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, giá thuê tại miền Bắc hiện khoảng 5,3 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 4,5 USD/m²/tháng đối với nhà kho. Tại miền Nam, mức giá lần lượt là 5,0 USD/m²/tháng và 4,9 USD/m²/tháng.
Đáng chú ý, những dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, công trình xanh, quản lý năng lượng hoặc đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy vẫn có giá thuê cao hơn mặt bằng chung.
JLL dự báo trong 12-24 tháng tới, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất và hàng loạt dự án hạ tầng đang được triển khai.
Từ nay đến cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m² nhà kho xây sẵn và 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn. Dù nguồn cung tăng, giá thuê được dự báo vẫn giữ xu hướng đi lên nhờ nhu cầu ổn định.
Trong dài hạn, các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng sẽ trở thành những động lực tăng trưởng mới của thị trường.
