Thực tế thị trường TP.HCM cho thấy không phải shophouse nào cũng giống nhau. Nhiều dự án sở hữu mặt bằng thương mại đẹp nhưng phải mất nhiều năm để hình thành cộng đồng cư dân, lấp đầy các thương hiệu dịch vụ và tạo ra lưu lượng khách ổn định. Trong khi đó, những shophouse nằm trong khu dân cư đã vận hành lại có lợi thế khác biệt: khách hàng đã hiện hữu ngay từ ngày đầu tiên mở cửa.
Theo bà Vũ Thị Bích Ngọc, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Kusto Home, xu hướng lựa chọn bất động sản thương mại hiện nay đang thay đổi rõ rệt. “Một tài sản vừa có thể tạo dòng tiền ngay hôm nay, vừa hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng trong tương lai – đó là tiêu chí mà nhà đầu tư bất động sản thương mại đang đặt lên hàng đầu”, bà Ngọc nhận định.
Tại khu Đông TP.HCM, Urban Green - dự án do Kusto Home (thành viên của Kusto Group, tập đoàn quốc tế có trụ sở tại Singapore) - phát triển là một ví dụ cho xu hướng này. Dự án nằm trên Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố và chỉ cách ga metro Hiệp Bình Phước khoảng 500m. Đây là khu vực đang hưởng lợi từ quá trình nâng cấp hạ tầng khi Quốc lộ 13 được mở rộng theo quy hoạch và tuyến metro số 1 tiếp tục phát huy vai trò kết nối giao thông đô thị.
Xa hơn, theo định hướng phát triển đến năm 2040, khu vực Thủ Đức sẽ trở thành trung tâm kinh tế và đổi mới sáng tạo với quy mô dân số dự kiến khoảng 2,6 triệu người cùng hàng trăm dự án đầu tư lớn. Những yếu tố này tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn cho bất động sản thương mại tại khu vực.
Tuy nhiên, điều khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn cả không nằm ở những con số quy hoạch tương lai mà ở nhu cầu tiêu dùng hiện hữu.
Toàn bộ 734 căn hộ tại Urban Green đã được bán và bàn giao. Tỷ lệ cư dân về ở đạt khoảng 98%, tương đương hơn 2.000 người đang sinh sống thường xuyên tại dự án. Sổ hồng từng căn đang được triển khai bàn giao, đánh dấu mốc pháp lý quan trọng cho toàn bộ tài sản trong khu.
Với các chủ sở hữu shophouse, đây không chỉ là dữ liệu dân số mà chính là nguồn khách hàng tiềm năng cho các mô hình kinh doanh phục vụ nhu cầu hằng ngày như cà phê, nhà hàng, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc sức khỏe, giáo dục hay dịch vụ gia đình.
“Tôi không còn hỏi lợi suất bao nhiêu phần trăm. Tôi hỏi có bao nhiêu người đang sống ở đó và họ cần gì mỗi ngày”, chị Minh Trang, một nhà đầu tư shophouse tại Thủ Đức chia sẻ.
Khu thương mại Urban Green được quy hoạch với 38 shophouse, tổng diện tích sàn hơn 7.700 m², chia thành ba phân khu gồm phố mua sắm, phố ẩm thực và phố sức khỏe. Các căn có diện tích từ 74 m² đến 378 m², thiết kế hai tầng độc lập, phù hợp với nhiều mô hình khai thác từ kinh doanh trực tiếp, cho thuê đến đầu tư dài hạn.
Hiện 15 trong số 38 shophouse đã có chủ sở hữu và đi vào hoạt động; 23 căn còn lại được xem là cơ hội gia nhập một khu thương mại đã hình thành cộng đồng thay vì chờ đợi quá trình lấp đầy dân cư.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng chú trọng hiệu quả khai thác thực tế, câu trả lời cho câu hỏi “nguồn khách hàng của shophouse đang ở đâu?” có lẽ không nằm ở những dự báo xa xôi, mà ở chính những cộng đồng cư dân đã hiện hữu, đang sinh sống và tạo ra nhu cầu tiêu dùng mỗi ngày. Với bất động sản thương mại, đó chính là nền tảng quan trọng nhất để hình thành dòng tiền bền vững.
